案情简介
其他
判案Q&A | 外甥替精神残疾舅舅卖房，这合同能有效吗？
房价一个劲儿的往上窜，“房事”纠纷也越来越多。最近，浦东法院受理了个案子，外甥卖了舅舅的房子， 因房价上涨提出加价，于是购房人一怒之下起诉到法院，结果却出人意料……
乙是精神残疾人，名下有套房子。乙的妹妹丁是他的监护人。丙是丁的儿子。
2015年5月，丙拿着房产证、乙的身份证原件、银行卡原件、残疾证，说受丁的委托，和甲签了《售房定金协议》。约定将乙的房子以238万的价格卖给甲。甲随即支付了90万房款和4万中介费。丙就把房子交给了甲，但没办过户。
2016年，房价大涨。丙提出加价，甲不同意，就告到法院。要求解除房屋买卖合同；返还购房款90万元及利息4万元；乙及其法定代理人丁、丙赔偿甲房屋差价损失217万元。
看下来，这个案子其实涉及两个法律问题
丙和乙是啥关系？
本案中房屋买卖合同是甲和丙签的，虽然产权人乙没有签字，但甲、丙签合同时候都知道房子是乙的，丙是没法以自己的名义卖乙的房子的。所以，合同的主体应认定为甲和乙，丙应该是替乙去和甲签约，丙与乙之间在法律上是代理关系。
丙替乙签的合同有效吗？
很显然，丙没有得到乙的监护人同意。那么他替乙去和甲签的合同还能作数吗？法律上，对此有着明确的规定：
▷ 第一百七十一条
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。
相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。
▷ 第一百七十二条
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
看明白了吗？是不是有点绕呢？嘿嘿，还是让小编来给你解释下吧：
一般来说，没有得到别人同意，就随便出门替人家签合同的行为肯定是对别人没用的。不仅对别人没用，还得为自己的行为承担赔偿责任呢！但是，如果别人签了合同后，别人看见觉得：“呦，不错啊！我同意了。”法律还是许可的。这个叫做事后追认。追认后的合同当然就算数喽。
要是签合同时候，对方已经知道这事儿了咋办捏？嘿嘿，明明知道还签？良心大大的坏了！拖出去，各打五十大板！两个人一起负责任吧~
另外，还有一种情况。假如顶替的人能拿出相关书面的委托凭证之类的东西（比如公证过的委托书啥的），让签合同的另一方从心底里确信这人真的是有权利替人家签合同，那就对不起喽——即使是代签的合同，这个合同也得作数！当然，这里还有个前提，就是合同另一方必须仔仔细细地审核过相关的凭证，尽到了审核义务，千万不能马大哈。这种情况，法律上叫做“表见代理”。
说了这么多，案子法院咋判的呢？让我们一起看看吧。
法院认为 本案中乙无民事行为能力，应由其法定代理人丁代理民事活动。丙在签约时没有丁的书面或口头委托。事后，丁也没有进行追认。因此，丙属于无权代理。而房屋买卖是重大民事活动，甲明知产权人是精神残疾人乙，仅凭丙持有房屋产权证、乙的身份证、银行卡，不足以相信丙有代理权。因此丙也不构成表见代理。
故《协议书》对乙不发生效力，应由丙承担责任。因此，甲要求解除《协议书》、返还购房款及利息的请求，法院予以支持。甲主张的房屋差价损失，因《协议书》无法继续履行，客观上导致了甲丧失交易的机会，在房价大涨的情形下，差价损失客观存在，但法院考虑到甲明知丙并非产权人也未获得授权，仍与丙签订协议，且未及时催告权利人追认，存在一定过错，酌定丙赔偿损失90万元。鉴于《协议书》解除，甲应将系争房屋返还丙。
判决如下
一、解除甲与丙签订的《售房定金协议书》；二、丙应于判决生效之日起十日内返还甲购房款90万元，并支付相应的利息；三、丙应于判决生效之日起十日内赔偿甲房屋差价损失90万元、中介费4万元；四、甲应于判决生效之日起十日内将涉案房屋返还丙；五、驳回甲其余诉讼请求。
最后，小编一定得再给您提个醒。要是买房子时真碰到“受托人”代签合同，务必要提高警惕。一定得让“受托人”提供委托书、房产证原件及业主身份证明等材料，以防碰到无权代理。要不然合同签了，房子涨价，房主以不知情为由拒不卖房，您损失可就大了！
原文作者：张卓郁、卞贵龙
责任编辑：于淼
文字校对：陈卫锋
上海浦东新区人民法院